已经过了保修期的商品房，假如房屋出现问题时，可以采取这样的方式解决：一、已缴纳大修基金的小区，可经法定程序申请动用大修基金维修。二、未缴纳大修基金的小区，或该部分维修不能达到使用大修基金标准的，经总人数三分之二以上的业主同意，可向全体业主筹集维修基金。三、无物管、也无业委会，且未缴纳大修基金的小区，可以提请居委会组织全体业主筹备维修基金。

不属于物业责任。屋顶漏水在开发商维保期5年内，开发商负责。过了维保期，就只有动用大修基金了，这个得物业协调处理。假如是老房子，没大修基金，就悲催了，要么自己掏钱维修，要么你找你房间正下面所有户，集资维修

外墙属于结构部份,你可参看开发商发给你的房屋质量保证书上结构部份的保修时限.在保修时限内你可以向开发商报修,过了保修期的可向小区物业管理公司报修.外墙属于公共部位,由物业公司负责维修,其维修经费可动用公共设施维修基金.

题主好，很高心为你解答。,公共维修基金指的是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部分包括楼房外墙、屋顶、楼梯及小区内的绿地、道路及公益性文体设施等。工作人员表示,和维修这些共用部分同样的道理,电梯作为楼层住户共同使用的共同财产,只要2/3以上业主同意了,完全可以动用维修资金来维修或更换电梯,但当维修基金用到剩30%不到的时候,业主须续存。使用公共维修基金时,要确保电梯在保修期外。这表明,假如电梯供货商给小区安装电梯时所签的是终身保修的协议,将无法动用该笔资金。期望答案对你有用，谢谢。